Logement sociaux : une longue histoire et de nouveux enjeux

Du 24 au 26 septembre 2019, l’Union Sociale de l’Habitat a réuni à Paris les bailleurs sociaux pour leur 80ème congrès annuel.

 

Depuis près d’un siècle, la Maîtrise d’ouvrage sociale accompagne les évolutions de la société en assumant un rôle prépondérant dans la mise en service de logements.
Désormais, sans négliger leur vocation sociale, les bailleurs sociaux doivent aussi être des acteurs en matière d’accession à la propriété, tout en assumant la dimension patrimoniale de nombreuses constructions.

Les évolutions du logement social : modernité, massification et questionnements

 

L’habitat social a vu le jour dans le sillage de la première révolution industrielle, au travers d’une offre de logements soutenue par quelques initiatives patronales. Toutefois, c’est en 1912 que la promotion d’habitations bon marchés devient une obligation pour les collectivités territoriales.
Ainsi commence la longue histoire du logement social qui, en accompagnant l’urbanisation de la première moitié du XXème siècle, promouvra la modernité des constructions dans une optique hygiéniste.
Un peu plus tard, pendant les trente glorieuses, l’attractivité des « bassins d’emplois » produira une massification des constructions autour des grands ensembles.
Cette nouvelle configuration amorcera vite son déclin, dès lors que les maisons individuelles constitueront un modèle attractif pour les habitants des zones périurbaines.
A l’aube du XXIème siècle, la défiance envers les 4 millions de logements sociaux construits entre 1960 et 2000 s’accentue et donne lieu à certains questionnements :
Faut-il reconstruire ou réhabiliter ? Quelle est la valeur patrimoniale des constructions ? Les grands ensembles sont-ils compatibles avec une certaine mixité sociale ?

L’accession à la propriété : une stratégie au service du désenclavement

 

La cohésion sociale est un sujet sensible des grands ensembles. Dans ce domaine, on constate que le désenclavement des quartiers passe souvent par des stratégies de démolition-reconstruction. Depuis le lancement du Programme National de Rénovation Urbaine, la politique de la Ville comporte désormais des actions visant à proposer au sein des grands ensembles des logements destinés à l’accession à la propriété.
Ces actions ne se limitent pas à la cession de patrimoine, puisque l’on compte aujourd’hui près 6000 logements vendus par an en VEFA.

Les nouveaux partis architecturaux sont toutefois très éloignés de la massification des années 1960. Les projets doivent dorénavant prioriser le cadre de vie en privilégiant des ouvrages qui rompent radicalement avec la verticalité des constructions d’après-guerre.
Par ailleurs, aucune concession n’est faite sur le plan du confort et l’exemplarité environnementale est généralement au premier plan des préoccupations des maîtres d’ouvrages.
En réalité, l’attractivité de ces nouveaux logements sociaux est fortement déterminée par la satisfaction d’exigences élevées en matière de qualité d’usage et de performance énergétique.

 

Valoriser le patrimoine par la réhabilitation

 

Il serait illusoire de penser que l’ensemble des logements sociaux pourrait à moyen terme être reconstruit.
La solidité de nombreux ouvrages ainsi que certaines limites budgétaires plaident en faveur de la réhabilitation, afin d’assurer aux habitants des grands ensembles le maximum de confort de salubrité.
En outre, parmi les 2 millions de logements construits entre 1960 et 1980, on compte aussi des constructions qui témoignent des évolutions architecturales des cinquante dernières années. Ces bâtiments, lorsqu’ils sont labélisés « Patrimoine remarquable » font l’objet de mesures de conservation particulières sans toutefois perdre leurs destinations.
Cependant, cette « patrimonialisation » implique des attitudes responsables en matière environnementale.

 

En effet, les constructions les plus anciennes du parc social sont particulièrement énergivores.
A ce titre, leurs réhabilitations doivent faire l’objet d’une approche rigoureuse et viser une performance énergétique comparable à celle des constructions récentes.
La rénovation du Quartier NOVEL à Annecy, par exemple, est emblématique d’une telle démarche.
Préservant le parti architectural initié par l’architecte Maurice NOVARINA dans les années 1960, la dernière réhabilitation de cet ensemble a notamment fait l’objet d’une isolation efficace par l’emploi d’isolants de façades ETIXX37.

Les bailleurs sociaux, acteurs de la cohésion et du patrimoine urbain

 

Confrontés à des réalités complexes, les bailleurs sociaux sont de facto des acteurs incontournables en matière de cohésion urbaine. La mise en service d’Habitations à Loyer Modéré se conjugue désormais à un rôle actif en matière d’accession à la propriété.
Cette stratégie ne rompt pas avec la longue histoire de la Maîtrise d’Ouvrage sociale. Bien au contraire, cette nouvelle configuration est appelée à cohabiter avec des actions visant à préserver la contribution architecturale et sociétale des grands ensembles.

 

Partenaire de l’Union Sociale de l’Habitat, ISOBOX ISOLATION est présent chaque année sur le salon H’EXPO, le rendez-vous incontournable de la Maîtrise d’Ouvrage Sociale.
Cette année encore le Guide de Prescription SELECTION HLM 2019, publié par H’PROM, recommande les solutions ETIXX31 et ETIXX37 pour l’isolation des façades.

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