Rénovation des copropriétés : surmonter les difficultés concrètes de l’amélioration énergétique

En matière de transition énergétique, les 8,4 millions de logements en copropriété sont désormais au centre de toutes les attentions. Les dispositifs de subventions ont été récemment réajustés afin de permettre la massification des rénovations dans le parc privé.

 

La Stratégie Nationale Bas Carbone publiée en Mars 2020 ne néglige désormais aucune construction et fixe l’objectif de 100% de logements BBC à l’horizon 2050.
Cette ambition passe déjà par de puissantes résolutions visant à promouvoir la rénovation de ces constructions particulièrement énergivores.

La part qu’occupe les copropriétés dans le parc français est considérable : 67 % des logements collectifs et 28 % des résidences principales.

 

Les copropriétés dépassent largement en nombre les cinq millions de logements sociaux et on peut estimer que leur impact carbone cumulé leur est au moins deux fois plus élevé.
Elles affichent en moyenne un bilan CO² de 250 KWh/m²/an et les étiquettes énergie E et F ( voire G) sont surreprésentées.

 

Les rénovations énergétiques des copropriétés ont été jusqu’ici rares ou de faible envergure, bien inférieures aux améliorations qu’a connu le parc social ces dix dernières années.

La réhabilitation des logements sociaux s’inscrivait dans des stratégies de rénovation urbaine à la croisée d’attentes diverses, telles que l’amélioration du cadre de vie et la préservation d’un certain pacte social. Il a donc été facile de mobiliser les pouvoirs publics autour de projets visant de larges objectifs sociétaux.
En revanche, le parc privé n’a pu jusqu’à présent bénéficier que de mesures incitatives qui permettaient à grand peine de financer la moitié des travaux d’amélioration énergétique.

 

Les problématiques de reste à charge et d’avance de fonds étaient des difficultés très concrètes qui jalonnaient le parcours des copropriétaires à la recherche d’économies d’énergie.
Cette réalité, sans interdire la réalisation de travaux d’isolation, retardait considérablement leur exécution. On observait généralement un délai de 5 ans entre la présentation des devis en assemblée générale et le démarrage de travaux d’ITE.

Cependant, l’amélioration du confort et la maitrise des charges ont toujours été de puissants leviers pour la signature des travaux. De même, la valorisation patrimoniale est une motivation importante, même si celle-ci se relativise dans les zones urbaines dites tendues.
Ainsi, c’est davantage le cadre subventionnel qui perturbait les copropriétaires, les bénéfices d’une amélioration énergétique étant, quant à eux, bien perçus et largement partagés.

En effet, les constantes évolutions des dispositifs d’aide, ainsi que l’agencement des bouquets de travaux ont parfois désarmé certains porteurs de projet en copropriété.

 

La compétence d’une ingénierie technico-financière s’avérerait alors décisive à plusieurs titres : Prescription d’une performance règlementaire, recherche de financements larges et éventuel plan d’amortissement etc…

 

La nécessité d’un accompagnement se renforçait à mesure que le projet ambitionnait une mobilisation maximale des aides à la rénovation (CEE, primes ANAH, FEDER etc.)

Car, en la matière, la complexité des procédures dépasse souvent les compétences des syndics de copropriétés. Ainsi, une expertise ad hoc était très utile pour réduire au maximum le reste à charge.

 

La rénovation des copropriétés est indiscutablement un enjeu majeur de la Stratégie Nationale Bas Carbone. C’est une étape essentielle vers une neutralité carbone attendue pour 2050. Sa massification suppose des aides substantielles en même temps qu’un environnement favorisant la décision ; cette dernière est désormais soutenue par des dispositifs beaucoup plus clairs.

Si les bénéfices d’une réhabilitation sont bien compris par les copropriétaires, la diversité des aides et leurs conditions d’obtentions pouvaient paraitre trop complexes.

Par ailleurs, l’accompagnement par un tiers expert permettra aux copropriétés d’avoir une idée précise du gain énergétique après travaux. Ce gain, rappelons-le, doit désormais être au minimum de 35% pour donner lieu aux aides de l’Etat.

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